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新華社最近發布了一條新聞，題為《對部分房價、地價波動幅度較大的城市，住建部進行預警提示》，結合4月19日中央政治局會議對“房住不炒”的重申，筆者認為有必要好好解讀一下這則新聞。
盡管這條新聞并沒有公布被住建部點名的城市的具體名單，住建部官網也未有任何信息透露，但其實從新聞標題來看，很容易揣測出被點名城市的大名單。
何以為據？
很簡單，近期住建部剛剛和國務院發展研究中心一起，專門調研了2019年第一季度的房地產運行狀況。看看市場數據，我們就可以大概猜到，哪些城市已經踩在了住建部的紅線上。
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哪些城市可能已經觸及了住建部的“紅線”？
新華社的新聞標題透露出的信息是，住建部預警的城市，為房價、地價波動幅度較大的城市。那么很顯然，觸及住建部紅線的，必然包括這兩類城市。
一、土地市場過熱的城市
2019年的第一季度，土地市場正重新熱鬧起來。土拍又成了體力活，幾十家房企、五六個小時、數百輪競價……在最近一個月都不是新鮮事，頗有點兩年前瘋狂搶地時的味道。
看一個城市的土地市場是否過熱，我們可以有兩重標準。
一重是微觀上的：土地的搶手程度、成交狀況及溢價率。
在土地的搶手程度上，有一個事件頗為典型：徐州的一塊地競拍輪數達到了644輪，創下了徐州土拍時間最長的記錄。
筆者統計了近期土地市場上競拍輪數較多的地塊以及它們的溢價率，一些地塊的溢價率已經高達100%。從這張表格中可以發現，除徐州之外，土地遭“瘋搶”的城市多集中在浙江省。浙江土地市場的火爆由此可見一斑。
還有一重標準，是地方政府第一季度的整體土地收入情況。
根據中指研究院的數據，筆者要點名這十個城市：
北海、大連、溫州、南寧、廈門、三亞、太原、銀川、蘭州、合肥。
這十座城市的第一季度土地出讓金增幅排名前列——北海盡管土地出讓金較低，但同比增幅達到了1664%排名第一，大連78.9億元增幅1241%，溫州49.7億元增幅687%，南寧153.3億元增幅640%，熱點城市廈門21.1億元增幅達416%，三亞22.4億元增幅402%。另外，太原、銀川、蘭州、合肥的同比增幅也都超過或接近100%。
二、土地價格上漲過快的城市
要衡量一個城市土地價格的漲跌狀況，我們可以用成交地塊的可比地價（成交地塊樓板價和該地塊周邊3公里范圍內成交地塊均價進行對比）來加以分析。
對比2018年，筆者同樣點名第一季度土地價格漲幅排名前十的城市：
西安、長沙、南京、昆明、太原、南寧、鄭州、福州、重慶、武漢。
這些城市幾乎均為房地產市場較為火熱的二線城市或省會城市，而本輪房地產的“小陽春”，也是在二線城市表現最為突出。
但是，筆者所點名的這些城市，是否就一定位列住建部點名的城市之列呢？這個我們稍后再行分析。
三、房價漲幅較大的城市
土地市場的升溫和房地產市場的升溫，永遠是如影隨形的。在這個相互作用的過程中，政策層面的松動、市場交易的活躍都是重要的催化劑。
3月份，各地區的市場活躍度顯著提升，很多城市的二手住宅成交量都達到進兩三年來的新高。
若要根據房價上漲情況揣測住建部點名的城市名單，這些城市有極大的可能位列其中：
西安、呼和浩特、貴陽、丹東，新房房價同比上漲超過20%；
秦皇島、徐州、石家莊、濟南、海口、昆明、哈爾濱等城市，新房房價同比上漲超15%；
除了上文中已經點名的城市之外，大理、濟寧、三亞等城市的二手房房價大幅上漲，也值得注意。
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被住建部列入“黑名單”的城市，是不是都要涼涼？
筆者認為，這還得具體城市具體分析。
首先，筆者上面點名的那么多城市，是否都會進入住建部的黑名單？
顯然不是。
例如，在土地市場升溫的城市中，又以樓市去庫存壓力較大的城市最為高危。此前，自然資源部就下發了通知，指出城市住宅供地應當“該快的快，該停的停”。具體來說，是參考各地的商品住宅庫存消化周期，消化周期在36個月以上的，停止供地；36至18個月的，適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，增加供地；6個月以下的，顯著增加并加快供地。
也就是說，如果一座城市兼具庫存較大和土地市場火熱兩個特征，那么就極有可能被住建部列入“黑名單”。其中，以西安、鄭州、廈門等城市較為典型。
而如果土地市場的熱度不至于帶來庫存過高的風險，那么尚且可以判斷，這些城市仍處于安全區。
再如土地價格上漲的城市，一些城市的土地價格雖同比有所上漲，但與前兩年土地市場最熱的時候相比，仍屬合理回調。以南京為例，南京一季度成交地價歲同比上升了30%左右，但與2016年相比，價格仍然低了近60%。
而西安、昆明、太原、南寧、鄭州、重慶等城市，近三年來地價持續上漲，目前已處于地價的高點，極有可能被住建部預警提示。
最后再看房屋價格。
業內人士一般認為，樓市存在一條上漲10%的紅線，超越該線便可能觸發調控。
在筆者看來，除了房價漲幅這個硬指標，還有一些因素不容忽視。細究房價漲幅靠前的名單，我們很容易發現在近期的城市“搶人大戰”中極為活躍的身影——從“最松落戶政策”的西安到“大學生買房五折”的呼和浩特，再到“零門檻落戶”的石家莊。
對于諸如此類的城市來說，政策的松動究竟有沒有給炒房客鉆空的機會，才是住建部更為看重的。畢竟中央再申“房住不炒”自有深意。
會不會“涼涼”不好說，但當下的調控風向下，政策放松的步子暫時不會再邁得過大。尤其是筆者著重分析的那幾類城市，估計是要在相當的一段時間里“夾著尾巴做人”了。
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(丹陽房產網)
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