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    • 住建部點名!這14個“回暖城市”又要涼涼了!?
    • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2019-04-27  /  瀏覽:434 次  /  

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    新華社最近發布了一條新聞,題為《對部分房價、地價波動幅度較大的城市,住建部進行預警提示》,結合4月19日中央政治局會議對“房住不炒”的重申,筆者認為有必要好好解讀一下這則新聞。

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    盡管這條新聞并沒有公布被住建部點名的城市的具體名單,住建部官網也未有任何信息透露,但其實從新聞標題來看,很容易揣測出被點名城市的大名單。


    何以為據?


    很簡單,近期住建部剛剛和國務院發展研究中心一起,專門調研了2019年第一季度的房地產運行狀況。看看市場數據,我們就可以大概猜到,哪些城市已經踩在了住建部的紅線上。


    1


    哪些城市可能已經觸及了住建部的“紅線”?


    新華社的新聞標題透露出的信息是,住建部預警的城市,為房價、地價波動幅度較大的城市。那么很顯然,觸及住建部紅線的,必然包括這兩類城市。


    一、土地市場過熱的城市


    2019年的第一季度,土地市場正重新熱鬧起來。土拍又成了體力活,幾十家房企、五六個小時、數百輪競價……在最近一個月都不是新鮮事,頗有點兩年前瘋狂搶地時的味道


    看一個城市的土地市場是否過熱,我們可以有兩重標準。


    一重是微觀上的:土地的搶手程度、成交狀況及溢價率。


    在土地的搶手程度上,有一個事件頗為典型:徐州的一塊地競拍輪數達到了644輪,創下了徐州土拍時間最長的記錄。


    筆者統計了近期土地市場上競拍輪數較多的地塊以及它們的溢價率,一些地塊的溢價率已經高達100%。從這張表格中可以發現,除徐州之外,土地遭“瘋搶”的城市多集中在浙江省。浙江土地市場的火爆由此可見一斑。




    還有一重標準,是地方政府第一季度的整體土地收入情況。


    根據中指研究院的數據,筆者要點名這十個城市:


    北海、大連、溫州、南寧、廈門、三亞、太原、銀川、蘭州、合肥。


    這十座城市的第一季度土地出讓金增幅排名前列——北海盡管土地出讓金較低,但同比增幅達到了1664%排名第一,大連78.9億元增幅1241%,溫州49.7億元增幅687%,南寧153.3億元增幅640%,熱點城市廈門21.1億元增幅達416%,三亞22.4億元增幅402%。另外,太原、銀川、蘭州、合肥的同比增幅也都超過或接近100%。


    二、土地價格上漲過快的城市


    要衡量一個城市土地價格的漲跌狀況,我們可以用成交地塊的可比地價(成交地塊樓板價和該地塊周邊3公里范圍內成交地塊均價進行對比)來加以分析。


    對比2018年,筆者同樣點名第一季度土地價格漲幅排名前十的城市:


    西安、長沙、南京、昆明、太原、南寧、鄭州、福州、重慶、武漢。


    這些城市幾乎均為房地產市場較為火熱的二線城市或省會城市,而本輪房地產的“小陽春”,也是在二線城市表現最為突出。


    但是,筆者所點名的這些城市,是否就一定位列住建部點名的城市之列呢?這個我們稍后再行分析。


    三、房價漲幅較大的城市


    土地市場的升溫和房地產市場的升溫,永遠是如影隨形的。在這個相互作用的過程中,政策層面的松動、市場交易的活躍都是重要的催化劑。


    3月份,各地區的市場活躍度顯著提升,很多城市的二手住宅成交量都達到進兩三年來的新高。


    若要根據房價上漲情況揣測住建部點名的城市名單,這些城市有極大的可能位列其中:


    西安、呼和浩特、貴陽、丹東,新房房價同比上漲超過20%;


    秦皇島、徐州、石家莊、濟南、海口、昆明、哈爾濱等城市,新房房價同比上漲超15%;


    除了上文中已經點名的城市之外,大理、濟寧、三亞等城市的二手房房價大幅上漲,也值得注意。


    2


    被住建部列入“黑名單”的城市,是不是都要涼涼?


    筆者認為,這還得具體城市具體分析。


    首先,筆者上面點名的那么多城市,是否都會進入住建部的黑名單?


    顯然不是。


    例如,在土地市場升溫的城市中,又以樓市去庫存壓力較大的城市最為高危。此前,自然資源部就下發了通知,指出城市住宅供地應當“該快的快,該停的停”。具體來說,是參考各地的商品住宅庫存消化周期,消化周期在36個月以上的,停止供地;36至18個月的,適當減少供地;18至12個月的,維持供地持平水平;12至6個月的,增加供地;6個月以下的,顯著增加并加快供地。


    也就是說,如果一座城市兼具庫存較大和土地市場火熱兩個特征,那么就極有可能被住建部列入“黑名單”。其中,以西安、鄭州、廈門等城市較為典型。


    而如果土地市場的熱度不至于帶來庫存過高的風險,那么尚且可以判斷,這些城市仍處于安全區。


    再如土地價格上漲的城市,一些城市的土地價格雖同比有所上漲,但與前兩年土地市場最熱的時候相比,仍屬合理回調。以南京為例,南京一季度成交地價歲同比上升了30%左右,但與2016年相比,價格仍然低了近60%。


    而西安、昆明、太原、南寧、鄭州、重慶等城市,近三年來地價持續上漲,目前已處于地價的高點,極有可能被住建部預警提示。


    最后再看房屋價格。


    業內人士一般認為,樓市存在一條上漲10%的紅線,超越該線便可能觸發調控。


    在筆者看來,除了房價漲幅這個硬指標,還有一些因素不容忽視。細究房價漲幅靠前的名單,我們很容易發現在近期的城市“搶人大戰”中極為活躍的身影——從“最松落戶政策”的西安到“大學生買房五折”的呼和浩特,再到“零門檻落戶”的石家莊。


    對于諸如此類的城市來說,政策的松動究竟有沒有給炒房客鉆空的機會,才是住建部更為看重的。畢竟中央再申“房住不炒”自有深意。


    會不會“涼涼”不好說,但當下的調控風向下,政策放松的步子暫時不會再邁得過大。尤其是筆者著重分析的那幾類城市,估計是要在相當的一段時間里“夾著尾巴做人”了。



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