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    • 那個房價一年翻倍的城市,現在怎么樣了?
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2019-04-23  /  瀏覽:489 次  /  

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    01


    西安是少數讓我在樓市里看走眼過的城市。


    2017年的時候,很多人都在微博上問我,能不能買西安的房子。我都是回復讓他們謹慎的。


    結果西安在2017年迎來了一波暴漲。


    下圖是國家統計局的同比漲幅,自2016年初開始,西安房價連續22個月上漲。大家知道,統計數字是計算全部房子漲幅,所以會失真偏小。真實的房價是,不少西安單價5000的房子,在那一輪行情里一把上到了15000。


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    我以前去過幾次西安,給我留下深刻印象的是回民街的美食,華山的兇險,兵馬俑的肅立和博物館的雄厚。但就是沒辦法把房價翻倍和西安結合在一起。


    因為我們看好一個城市的房價,往往會關注人口、產業、供地。說實話,這些指標上,西安并沒有強到讓人有沖動去那里買房。不光是西安,很多大省省會像福州、石家莊、貴州也是這樣,高不成低不就的。


    當然了,結果是上一輪牛市我對這些城市的房價判斷,統統都被打臉。


    02


    不過我依然還是謹慎的。


    這一輪牛市和以往不同,這樣強度的刺激其實是十年一遇的機會,過去只有2009年救市才出現過。


    這次全國暴漲更像是一種玄幻,大家千萬不要把變態當作常態,更不要把趨勢當做自己的能力。


    我不認為那些漲上來的城市會大跌,因為政府會穩房價。


    我只是覺得不少三四線城市、甚至二線城市,未來很多年都不會大漲了,用空間換時間,慢慢消化。就像大家討論的鶴崗房價很低那樣,很多低能級城市會就此沉淪。


    經常有朋友會來問我,哪里的房子能不能買。我都會告訴他,如果自住的話,哪怕是小縣城,給自己和老人各來一套都是沒有問題的。


    只是現在哪里還有單純的自住,房子早已不再是住的家了,它也是一種變相的金融理財產品。


    那如果談到投資這個維度,事情就變得很嚴肅了。


    幾百個城市里,未來值得買的城市不會超過20個,真正讓我愿意去買的可能就幾個。


    網上有一張圖,說的很清楚。



    我對一二線城市外樓市的看法,雖然沒有圖里說的那么夸張,但謹慎悲觀在大方向上是一致的。


    未來的中國樓市只屬于少數高能級的一二線城市和他們的衛星城。


    03


    所以我對在非高能級的二線城市買房,是特別小心的。


    我采用的是有罪假設,默認都是不建議。除非你能有足夠的理由說服我好在哪里。


    這么做的原因很簡單啊。


    現在跨城買房都有很穩的選擇,比如深圳、杭州都在放開戶口,合肥限購遠沒有大家想的嚴格,如果只是純投資的話,你完全可以去這些靠譜的高能級城市買房,最快4個月就可以搞完。


    有這么好的選擇,干嘛還是非要去弱二線呢。


    我知道這種路徑依賴,很容易讓我錯過像西安這波暴擊的行情。但是如果你經歷過,過去十年二輪完整牛熊,你就會知道買房子這件事上,確定性和流動性比漲幅重要多了。


    04


    以上就是我對二線城市的謹慎看法,帶著這樣的意識形態,我悄悄地來到了西安。


    之前有朋友問我怎么踩盤一個陌生的城市,我就用西安來給大家做樣本,說說我怎么看待一個城市的。


    第一個問題是如何找到一個城市的大漲板塊。


    我的答案異常簡單,看地圖。當然我們看的是百度衛星圖


    很多城市你打開地圖,你就會知道大致的發展重點。比如上海東邊靠海,人口都是從西面過來,上海自然發展上是地傾西南的,浦東的崛起走的是政策路線。


    按照地勢依次類推,你會知道重慶發展必然向北,濟南發展必然向東,因為山脈河流阻斷。


    而打開西安的地圖,你會贊嘆,這真是一塊風水寶地


    關中平原給了西安非常好的天賦。西安是少數市內沒有山脈貫穿的、非常平坦的大型城市。



    這點比南京、杭州都有優勢,意味著大型整體社區開發是非常便利的。


    熟悉我們的朋友,應該都記得我們以前常說的真正的房價快速上漲其實是靠地王拉新房,新房拉二手房。


    這種板塊輪動在西安是很容易實現的,目測地圖就能看出,西安有大量切割方正、規劃良好的土地。


    05


    那接下來要做的就是,找到市政府規劃的重點方向。這個房價地圖會告訴我們的。


    看了地圖你會發現西安的一個反常情況:市中心的房價低于近郊。


    大家看下面這張新房價格圖,來自于房天下。西安真正的房價高點是在曲江和高新兩個區。這也是市政府全力打造的兩個新區。



    整個西安的市中心正在由城內向南遷移,富人們更愿意居住在學區配套、容積率低的南區。之前驚動中央的秦嶺豪華別墅也是在西安的南向。


    我一開始還有些不適應,真的踩盤了,就會發現事實如此。


    下面這張圖的左側,就是我在市中心碑林看的土味豪宅“皇城美居“。霸氣側漏的名字和實景實在難以吻合起來。這個單價是1.6萬,還是個塔樓...



    再給大家看看二環外近郊曲江新區的南湖板塊。我看的是曲江金水灣,單價2.6萬。盤如其名,大氣漂亮多了。這才是真正的豪宅區。



    下圖右側是曲江金水灣旁邊的曲江玫瑰園,單價5.2萬的大平層,西安頂級豪宅。



    看完了曲江新區和高新區,我才相信,西安也是有好房子的。


    06


    像這種放棄舊有的市中心,直接開發近郊新中心的發展模式,對于西安這樣歷史沉淀比較大的城市,是一種首選的開發模式。


    因為城內有大量的古建筑,政府沒必要鎖死在城內舊改,完全可以集中資源在近郊打造出一個新區,一下做出業績。


    所以不光是西安的高新和曲江,我們還看到了蘇州的園區和新區、無錫的太湖新城,都是近十年逆襲成為房價制高點。


    在二線城市選籌,外地的新移民朋友是有點后發優勢的。他們雖然起步晚,但并沒有歷史記憶的包袱,反而更容易直接買到真正的潛力板塊。而原來老城區,只剩下一些學區資源優勢,然后就沒有然后了。


    這并不是什么新鮮事,對于雄心勃勃的二線城市而言,所有房價的秘密都寫在政府規劃文件里。只不過大家不能接受原來的郊區忽然變成新的城市高點而已。


    習慣了就好。


    07


    那在我看來,西安最適合買房的就是曲江外圍和高新區。


    如果是自住享受,應該買曲江核心區,房價在2.5萬左右,成熟的配套,低密度的規劃,吸引了整個陜西省的土豪。具體區域上是大雁塔到繞城高速這一帶,詳見下面中介的地圖。



    如果是講究升值潛力的,應該重點考慮曲江二期和高新區。


    從曲江核心區向東南走出郊環就是曲江二期,有很多新盤在滾動開發。也是整體規劃,如果建成之后價格會與曲江一期持平。現在的房價也不貴,精裝修的價格大概在1.7萬左右,還是有一些房價潛力的。


    我更看好的是高新區。主要是科技六路附近,新房單價差不多也在1.8萬左右。


    整個陜西省少數能拿得出手的高薪產業全部都在這里。華為在這里有個1萬多人的研發基地,高薪碼農是最棒的接盤俠了。另外西安半導體產業園,像三星之類的名企,都在附近。



    上一輪牛市,西安房價漲的最快的兩個板塊就是曲江和高新,好在目前西安房價基數還不高,未來還有潛力。


    西安的歷史經驗再一次證明:


    想買到漲得快的房子,關鍵是找到那些工資漲得快的人口。


    08


    說完了西安的潛在機會,是時候聊聊我在西安發現的幾個對房價不利的因素。其實不光是西安,我發現大部分二線城市都有這幾個問題。


    第一個是二手房不活躍。


    我在西安看房,去中介門店,都在推一手。二手缺少好的房源,中介也沒有帶看熱情。一方面原因是西安有限售,導致二手房交易被鎖死。


    另一方面是西安新房產品力迭代非常快,再加上限價和供給大,二手房面臨的挑戰非常大。我在曲江看到二手的四房都是155平米,但是旁邊的新房可以做到120平米的精裝四房,不管是總價還是單價,都控制的非常好。



    這是一個非常頭疼的問題。


    在二線城市買房,很有可能賺了房價不賺錢。二手房流動性是個大問題。


    因為你在要賣房子的時候,旁邊不遠處總會冒出一、二個新盤。


    新盤的最低價就是二手房價格的天花板。


    而且我在二線城市,看到更多的是地頭蛇中介,鏈家這樣全國中介不多。這也從另一個側面說明了二線城市二手房拋售問題。


    雖然投資機會很大,但要想好如何賣出,誰來接盤,這個就很考驗經驗和功力了。因為不講賣房的買房,都是耍流氓。


    第二個問題是西安的按揭利率特別高,首套上浮15%,二套上浮20%。而且我知道,鄭州和合肥的按揭利率也是不便宜的,而在上海首套房按揭利率只有95折。融資成本上的差異也是影響房價上漲的關鍵因素。


    第三個問題是雖然2018年落戶增加了約100萬人,但西安實際居住人口提升不大。很多人只是落戶在西安,真實導入的人口可能就20到30萬左右。當地人的收入增長不夠快,目前普通人也就在5000元一個月,這樣的收入支撐總價200萬的房子還是有些吃力的。


    所以西安房價要想再向上,必須要有產業導入。落戶多少只是表面現象,關鍵的問題還是在于,你能不能導入優質產業,提升收入,吸引新移民。這點上西安和其他中西部二線城市一樣,任重而道遠。


    09


    我這次在西安呆了4天左右,對這個城市一如既往地有好感。氣候宜人、美食佳肴還有陜西人民的直爽坦誠都給我留下了非常好的印象。


    客觀地說,西安這樣的中西部二線城市基本面是不如東部沿海的城市。但是去過內地的朋友都可以感覺到,其實大家伙都是很努力的。


    而且西安、鄭州甚至于長沙這樣的中西部城市,即便在他們的核心區,依然能夠買到2萬單價不到的新房。這個價格潛力非常大。因為環顧他們周邊全轄,是找不到一個可以與他們抗衡的城市的。


    從某種意義上來說,這些二線省會城市的人口和資源都是舉全省之力打造的。


    正是因為看到這些,讓我們對二線城市更多了幾分信心。因為:


    中國過去三十年成功的經驗告訴我們,任何時候都要用發展的眼光來看待這個世界。


    現在所有的問題,都是將來的機會。



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