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    • 倒逼房價拐點直降5千的樓盤,已悄悄發生改變!
    • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2019-04-21  /  瀏覽:413 次  /  

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    最近微信上一直有人問首付x萬,能買哪里?今天我就以30萬來分析:


    2018年下半年,我會告訴你,買正商家河家、華潤悅景灣、和昌灣景國際、鄭地璞園、鄭地新港華苑等。下半年的特價房是一茬又一茬,剛需重返三環并沒有那么難了。


    而現在,雖然惠濟區年初來了一波特價房暴擊,但是出貨量少,我們來看清盤的清盤,特價房取消的取消,捆綁的開始捆綁了。


    其實豈止是首付30萬的樓盤呢?今天我們就來看去年下半年的特價房現在怎么樣了。


    1


    在看特價房之前,我們先來看整個市場的變化。


    鄭州的分化市場是從降價開始的,畢竟活著更重要,但是經過半年時間,整個市場的分化也有了新的變化。


    ▼2018年下半年各區域降價圖




    ▼2019年4月各區域降價情況




    1、四環內特價房轉移由中原區到惠濟區


    在去年下半年,綠博打響鄭州第一槍之后,中原老城區就接棒了市區降價的第一槍。先是和昌灣景國際推出1萬出頭的房源,接著是金水世紀城由頂峰1.5萬直接到1.25萬,然后是鄭地璞園的低價首開。一時間中原區的樓盤都頂著比較大的壓力,都出現了特價房,區域均價也被拉低,到最后首開1.6萬的陽光城麗景公館,也精裝變毛坯推出房源。這個區域瞬間成為剛需進三環的選擇地。


    在鄭州分化的市場下,中原老城是區域整體降價比較厲害的,但是這種情況持續到了年初。年初區域出現了轉移就是惠濟區。特別是文化路以西的樓盤,自從萬科民安云城推出特價房之后房價就形成了摧枯拉朽之勢。


    之前我們都有分析,自從2016年土地加大供應之后,惠濟區的土地供應是比較多。價格肯定會下降,萬事俱備只欠一個導火線,在2019年年初萬科的兩個盤帶來了這股風。正商家河家和融創的兩個盤見風使舵,攔截客戶。對于惠濟區新開樓盤來說,也是一種考驗。


    2、其他區域繼續分化,但是整體來看均價止跌。


    ▼各區域整體均價對比




    從目前的情況來看,各區域可以分為三類:


    1、滎陽、綠博和南龍湖繼續以價換量


    對于這三個區域的遠郊樓盤來說,市場壓力要大些,不過如果價格比較低位置不錯,還是會吸引一波外溢剛需。比如碧桂園雙湖城:


    3月22日開盤推出高層1#、5#、6#(1D33F2T4),共計387套,截止開盤結束去化387套,均價7600-9200,去化100%。


    雖然碧桂園的口碑不好,但是距離地鐵2號線延長線地鐵口比較近,再加上周邊均價1萬左右,而這次開盤只有8千,對于想立足鄭州但是資金不多的剛需來說,也是一個選擇。


    2、白沙、金水區堅挺有所回升


    白沙本身樓盤可選擇就不多,融創象湖一號以及建業春天里賣完之后,鄭地美景東望推出1.2萬精裝,使得5秒清盤再現江湖。但是我們來看,東望高層售完之后,對于白沙來說又少了一個樓盤。而旁邊星聯御象湖已經1.4萬了,上漲不少。


    而由于市場信心的上升,前幾天,瀚海思念城認籌釋放對外價格1.85萬,門庭若市。而此價格一出,美景美境,現在高層只剩下大戶型的低樓層。而上周泰山譽景開盤可分期,1.65萬,據說清盤。對于金水區來說,堅挺中回暖也是趨勢。


    3、經開區以及高新區的穩比管南和二七要好


    經開老城區由于位置和配套成熟,價格還算穩定。但是濱河價格戰卻打的火熱,我們來看這兩次金輝濱河云著和電建瀧悅華庭的開盤,去化都在50%左右徘徊。金輝毛坯1.45萬的價格比電建精裝1.75萬的便宜些,從去化說還是比較好些的。


    我們再來看高新區,從上次錢隆城的清盤數據以及大正水晶森林的首付2萬網簽優惠結束以后,價格也區域穩定。而二七區和管城未來土地待開發比較多。招商天地華府之前推出精裝1.3萬的價格,整體來看堅挺度目前來看不如管南,對于管南來說,融創城以及名門和碧桂園聯合開發的項目入市,整體均價會有所松動。


    4、特價房首付分期開始取消,競爭小的樓盤綁定附加條件,市場預期上升。


    之前去售樓部調研,只要問能不能首付分期,雖然有些樓盤表面上說沒有,但是如果你真的要買,分期還是可以實現的。而現在卻不是很多了,并且樓盤選擇不多的情況下,綁定的溢價也有所增加。比如正商匯航佳苑從不綁定到綁定車位或儲藏室,白沙樓盤本身都不多,加上熱門樓盤售罄,藍城誠園推出的房源,價格在1.36萬,除了要交限價之外的資金,還要綁定車位。


    從開年小陽春來說,開發商的市場預期也有所提升,比如北三環,瀚海思念城的價格對外釋放1.85萬,如果開盤清盤,則會坐實這個價格。


    那么具體到之前倒逼市場進入拐點的樓盤又是如何了呢?他們賣完了之后,會不會有下一個接棒者?我們接著往下看:


    2


    ▼逼迫各區域出現拐點的樓盤




    備注:2018年鄭州大部分樓盤都有所回調,此表統計的是各區域有標志性降價盤以及當時托底樓盤。


    在上半年降價的樓盤,其實也是區域托底的樓盤,說白了就是剛需進入各區域的最低門檻。如果想要看他們是如何倒逼市場的,可以看我之前寫過的文章《直降5千,這些樓盤是如何倒逼鄭州市場進入拐點的?》。


    從上圖可以看出,經過半年這些樓盤基本也可以分為三類:


    1、 依然持續暗降的樓盤—正商家河家、名門紫園、恒大城、融僑府


    我們來看這三個盤,名門紫園屬于綠博,比較吸引人的就是外國語的學位,但是此次去掉學校這個溢價來吸引購房者,不過目前綠博樓盤比較多并且體量都不小,以后競爭壓力會大些。


    恒大城一直在推出特價房,打折銷售,一些內購房源性價比還算可以。惠濟區和濱河是現在比較火熱的價格戰拉鋸賽,特別是惠濟區,正商家河家為了爭取客戶,精裝變毛坯。濱河現在屬于橫盤,有價無市。


    2、 半年平銷價格無變化的樓盤—融創中原宸院、美景麟起城、五龍新城、金水世紀城。


    融創中原宸院高層首開就是惠濟區的底價,在競品樓盤降價的同時,會有幾套特價房,但是整體還是1.35萬,屬于平銷期,本身都是底價所以變化不大。美景麟起城現在屬于尾盤,并且周邊萬科美景廣場已經營業,價格在降為1.45萬之后,價格優勢不大,曾經推出了分期。


    而剩下的兩個樓盤,屬于品質比較一般的樓盤,特別是金水世紀城,即使降價1.25萬還是不太建議。在同樣的價格不如考慮北區的正商家河家。五龍新城新推出的特價房源,樓盤戶型不太好,但是價格對剛需友好,如果資金不多還想住三環內可以買。


    3、特價房取消以及首付門檻提升的樓盤—和昌灣景國際、鄭地美景東望、大正水晶森林、信保春風十里、華潤悅景灣、陽光城檀悅、金科天籟城。


    和昌灣景國際均價1.2萬的樓棟現在只剩下大戶型在售并且樓層多為低樓層,如果你還想在這個區域買,你不得提高首付,特別對于剛需,因為周邊已經是在1.35萬+。鄭地美景東望售完之后,想在白沙買正常按揭的樓盤幾乎不可能了,特別是核心區域的樓盤。


    大正水晶森林以及華潤悅景灣一個是特價房刷爆朋友圈,一個是優惠政策讓大家連夜買房。不過對于高新區地緣來說,還是不錯,畢竟優惠還是可以的。還有就是鄭州降價的功臣金科天籟城,洋房已經賣完,高層價格也1.1萬,同樣是功臣的還有信保春風十里,不過現在毛坯也在1.45萬了,一步一步提升自己的底價。


    在這波特價房中,真的想對1.65萬買陽光城檀悅以及1.3萬買萬科民安云城的粉絲說聲,下手時機真的太對了。有些特價房錯過了,就真的錯過了。


    現在這些樓盤中,我們能關注的還有:正商家河家、融創中原宸院、陽光城檀悅、恒大城(特價房)、五龍新城(剛需)、鄭地美景東望(洋房)、和昌灣景國際(地緣剛改)。


    3


    房地產市場是由一線城市傳到二線城市,目前鄭州比核心的二線城市反應慢,回暖也沒有其他城市快。不過近期鄭州的二手房市場已經出現回暖的苗頭,性價比高的房源帶看量多,比2018年要好些。


    新房來看,托底樓盤在減少,并且即使出現新的托底樓盤,推量就很少,比如年初的萬科民安云城。還有在特別剛需的項目的中,如果想要投資盡量選擇小三房,后期比較好交易


    2018的艱難已經過去,屬于2019年的春風也將至,用前幾天粉絲在微信上給我講的段子來結束今天的文章吧:


    他告訴我,買房只適合中午買房,因為早晚要漲價。


    其實正常的漲價也是可以理解的,但是目前市場有3個熱門樓盤價格卻不低,雖說開發商還行,但還是建議大家謹慎些,可以加我微信,在朋友圈第一條獲取w。



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